По тематика > Счетоводство > Въпроси, отговори и коментари > 2014 г. > Отчитане на покупко-продажба на недвижим имот
БЕЗПЛАТЕН ДОКУМЕНТ

Отчитане на покупко-продажба на недвижим имот

Публикувано на 22.04.2014

Отговаря Христо ДОСЕВ - регистриран одитор

    Съгласно сключен с общината предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.07.2013 дружеството ни се задължава да купи имот на стойност 4 641 840 лв. без ДДС, в която цена е вкрючено и 10% оскъпяване. В деня на сключването на договора сме заплатили аванс по договор 859 600 лв. без ДДС и общината е издала фактура на тази стойност за аванс. Според договора остатъкът от продажната цена с насислено оскъпяване в размер на 3 782 240 лв. без ДДС ще бъде платен на следните вноски:
1-ва - до 15.02.2014 - 907 737,60 с ДДС
2-ра - до 15.10.2014 - 453 868,80 с ДДС
3-та - до 15.02.2015 - 453 868,80 с ДДС
4-та - до15.10.2015 - 453 868,80 с ДДС
5-а - до 15.02.2016 - 453 868,80 с ДДС
6-а - до 15.10.2016 - 453 868,80 с ДДС
7-а - до 15.02.2017 - 453 868,80 с ДДС
8-а - до 15.10.2017 - 453 868,80 с ДДС
9-а - до 15.02.2018 - 453 868,80 с ДДС
Остатъкът от продажната цена следва да бъде изплатен изцяло в деня на сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота до 05.07.2018 г.
Въпросите са ни следните:
1. На 05.07.2013 г. общината е издала Протокол за предаване на имот - общинска собственост. Съгласно чл. 6, ал. 2, т. 2 от ЗДДС за доставка за целите на този закон се смята фактическото предоставяне по договор, в който е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху нея по отлагателно условие и срок. Съгласно чл. 25, ал. 3, т. 1 данъчното събитие възниква на датата на фактическото предоставяне на стоката по чл. 6, ал. 2. Независимо от разпоредбите на ЗДДС общината отказва да ни издаде фактура за цялата стойност на имота. Според тях това е обичайна практика и те няма да имат проблеми. Фактури от тях ще бъдат издавани при постъпване на всяка вноска. Съществува ли реален риск за нашето дружество да му бъде отказан данъчният кредит по издаваните фактури за отделни вноски? Законово как е редно да бъде фактурирана и оформена сделката?
2. Как да заведем имота в счетоводството, при условие че ние реално стопанисваме имота и сме извършили довършителни строителни работи? Също така разполагаме и с Протокол за предаване на общинска собственост, с който са ни делегирани права да го стопанисваме и ремонтираме. Реално обаче не разполагаме нито с фактура (освен за авансовата вноска), нито с нотариален акт.

   Имайки предвид, че прехвърляне правото на собственост върху недвижими имоти е сделка, за която се изисква специална форма, а именно нотариална заверка на договора за покупко-продажба, следва да заявим, че с подписването на предварителен договор за покупка не се прехвърля правото на собственост от продавача към купувача. Ето защо според автора в описаната фактическа обстановка не може да намери приложение разпоредбата на чл. 6, ал. 2, т. 2 от ЗДДС, тъй като в материалния данъчен закон се говори за фактическо предоставяне на стоката по договор, докато при вашата ситуация все още нямате сключен договор за покупко-продажба, а само предварителен договор, който не поражда правни последици във връзка с прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот.
Имайте предвид, че съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, но в такъв случай договорът ще се счита за сключен едва в момента, в който решението влезе в законна сила. Т.е. докато такова решение не е влязло в законна сила, не е налице договор за прехвърляне право на собственост (било то под отлагателно условие или срок или без такова отлагателно условие или срок).
Видно от запитването, в предварителния договор е предвидено, че прехвърлителната сделка ще бъде сключена в бъдеще - в срок до 05.07.2018 година, когато именно ще е налице вече доставка, с която правото на собственост ще се прехвърли от продавача (общината) към купувача (вашето предприятие).
Предвид гореизложените факти, продавачът няма как да ви издаде фактура, която на отделен ред да посочи цялата стойност на ДДС, защото не е налице доставка на стока - прехвърляне право на собственост върху недвижимия имот. В този случай платените от вашето дружество вноски ще се считат за авансово платени, за които получателят им в лицето на общината следва да ви издаде фактура в 5-дневен срок от получаване на авансовата вноска до размера на постъпилите парични средства.
При условие че сте спазили всички останали изисквания на ЗДДС по отношение на правото на приспадане на данъчен кредит, за направените от вашето предприятие авансови плащания за придобиване на актив, с който в бъдеще ще осъществявате облагаеми доставки, не виждаме пречка компетентната ТД на НАП да ви откаже правото на приспадане на данъчния кредит.
От счетоводна гледна точка обаче не можем еднозначно да отговорим дали направените авансови плащания, включително и разходите за подобрение и реконструкции на имота, следва да се отразят като разходи за придобиване на ДМА, или следва да се признаят като ДМА във вашия баланс още в момента на получаване на имота с протокол, доколкото от естеството на този предварителен договор следва да се прецени доколко клаузите в него няма да изискват прилагането на принципа на предимство на съдържанието пред правната форма, регламентиран в СС 17 (МСС 17) Лизинг.
При условие че с този предварителен договор на вашето предприятие се прехвърлят значителни рискове и изгоди от използването на вещта, то от счетоводна гледна точка без оглед на това, че нямате юридическото право на собственост върху недвижимия имот, вие следва да докладвате ДМА в своя баланс по стойност, еквивалентна на справедливата му стойност (т.е. на дължимите вноски, дисконтирани с диференциалния лихвен процент при подобни задължения).