По тематика > Данъци > Въпроси, отговори и коментари > ЗДДФЛ > 2017 г. > Данъци при продажба на недвижимо имущество от физическо лице
БЕЗПЛАТЕН ДОКУМЕНТ

Данъци при продажба на недвижимо имущество от физическо лице

Публикувано на 12.09.2017

Отговаря Лиляна ПАНЕВА – данъчен консултант

    Въпрос: Физическо лице, регистрирано като свободна професия с ДДС регистрация, закупува апартамент от друго физическо лице, без начислен ДДС.
При евентуална продажба до 1 година след покупката на апартамента какви биха били данъчните ефекти - по ЗМДТ, ЗДДФЛ и други закони, необходимо ли е да се начислява ДДС при продажбата?
Аналогично какви биха данъчните ефекти, ако апартаментът се продаде след 5 години и физическото лице – свободна професия, има все още валидна регистрация по ЗДДС?

   Отговор: Предвид насочеността на предоставяните консултации в следващия си отговор се ограничаваме в рамките на последствията от продажбата на въпросния апартамент в посочените в запитването срокове само от гледна точка на данъчните закони и по-точно ЗМДТ, ЗДДФЛ и ЗДДС.
При продажба до 1 година след закупуването на имота
1. По ЗМДТ
Задълженията по ЗМДТ не зависят от продължителността на срока между придобиването и продажбата на имота. По силата на чл. 45, ал. 1 от закона при продажба на такъв се дължи данък в размер, определен от общинския съвет, вариращ от 0,1 до 3 процента върху оценката на прехвърляното имущество (чл. 47, ал. 2 от закона).
Съгласно чл. 45, ал. 1 от закона данъкът се заплаща от преобретателя на имуществото или от двете страни в договора за покупко-продажба, ако такова задължение е договорено между тях.
Същото важи и за продажба на имота след 5 или повече години от придобиването му.
2. По ЗДДФЛ
Съгласно чл. 13, ал. 1 от закона доходите от продажба на недвижим имот са необлагаеми, когато през дадена данъчна година е осъществена една продажба на недвижим имот, между датата на придобиване на който и продажбата му са изминали повече от 3 години. В противен случай доходът от продажбата е облагаем. Облагаемият доход от продажбата се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от закона и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто.
3. По ЗДДС
По правило доставките, които възникват при прехвърляне на собственост върху сгради или части от тях, са облагаеми. Необлагаеми са доставките и придобиванията, определени в глава четвърта на закона. Условията, при които са освободени от облагане доставките на стоки, при придобиването на които не е ползван данъчен кредит (какъвто е случаят), са регламентирани в чл. 50 от тази глава. При обстоятелствата в случая те са неприложими, тъй като данъчен кредит за придобиването на имота не е ползван не поради наличието на определените в чл. 50 обстоятелства, а тъй като той е закупен от нерегистрирано за целите на облагането лице. Това означава, че в качеството си на регистрирано за целите на облагането лице, при продажбата на имота доставчикът следва на начисли ДДС за доставката си, при положение че в момента на продажбата имотът се квалифицира като „нов” по смисъла на т. 5 от § 1 на ДР от ЗДДС, т.е. е част от сграда, от датата на издаването на разрешението за ползване на която до датата на продажбата не са изминали 60 месеца. В противен случай по силата на чл. 45, ал. 3 от закона доставката, възникваща при продажбата, е освободена от облагане (освен ако доставчикът се възползва от правото си на избор, дадено му в чл. 45, ал. 7 от закона).

ГОДИШЕН СЧЕТОВОДЕН СЕМИНАР 20 декември 2017 г. Отстъпка за всички абонати на Експертис!