По тематика > Счетоводство > Въпроси, отговори и коментари > 2018 г. > Инвестиционни имоти
БЕЗПЛАТЕН ДОКУМЕНТ

Инвестиционни имоти

Публикувано на 28.12.2018

Иван СИМОВ - д.е.с.

    Инвестиционните имоти не са нищо ново за българската практика. Първоночално през 2002 г. с въвеждането на Национални стандарати за малки и средни предприятия (НСФОМСП) бе приет едноименен стандарт. От началото на 2016 г. с приемането на нов Закон за счетоводството технически НСФОМСП бяха подменени с т.нар. “Национални счетоводни стандарти”, понятие, което съществуваше между 1992 г. и 2002 г. Известно е, че инвестиционните имоти като материя нашумяха особено с построяването на огромен брой молове в страната. Последните са типичен пример за инвестиционни имоти. Както е известно, по-голямата част от офис и търговските площи в моловете са предназначени за отдаване под наем.
Инвестиционните имоти се третират в МСС 40. Стандартът е приет от ЕС с Регламент 1126/2008 г., с последващи кратки изменения.

   Признаване
Инвестиционните имоти са земя или сграда, част от сграда или и двете, който се използват от собственика им или от лизингополучателя по финансов лизинг с цел с цел извличане на изгоди (получаване на наем). Съгласно МСС 40 допуска се също и лизингополучател по оперативен лизинг да отчита имота, който държи само ако този имот отговаря на останалата част от дефиницията за инвестиционен имот и се отчита по модела на справедливата стойност, за който ще стане дума по-нататък. Инвестиционните имоти за разлика от останалите имат способността относително самостоятелно или независимо да генерират стопански изгоди на своя собственик. Останалите имоти (земи и/или сгради) нямат самостоятелно значение в хода на обичайната дейност на предприятието и се използват за стопански и/или административни цели.
Следователно, за да бъде признат един имот (земя и/или сграда) като инвестиционен, необходимо е да отговаря на определението за инвестиционен имот, както и надеждно да може да се оцени.

   Класификация
Кои земи и сгради могат да бъдат класифицирани като инвестиционни и на какви условия трябва да отговарят за това?
Следващите схеми представят примерни алгоритми за класифициране на имотите като инвестиционни и неинвестиционни (ДМА).

   Обща схема
Кога земя или сграда може да се класифицира като инвестиционен имот? - виж схема 1.
Схема при строителство на имот - виж схема 2.
Схема при покупка на имот - виж схема 3.
Въз основа на горните схеми може да се направят следните изводи:
1. До момента на завършване на строителството на един имот същият не може да се третира като инвестиционен.
2. При покупката на имот, ако същият не се използва от собственика, от изключително значение за признаването на един имот като инвестиционен са намеренията на ръководството на предприятието, т.е. смята ли имотът да се отдава по наем.
3. Когато имот, който се използва от собственика за стопански или административни цели, престане да бъде ползван като такъв и намеренията са същият да бъде отдаван под наем, необходимо е имотът да се прекласифицира като “инвестиционен”.
4. Възможно е също отделна част или части от даден имот да се класифицират като инвестиционни.
Класически пример в това отношение е сграда от типа бизнес център, при което собственикът на сградата запазва определени етажи за собствената си дейност, а други (етажи или подземни паркинги) отдава под наем.

   Оценяване
При първоначално придобиване инвестиционните имоти се оценяват при условията на МСС 16. При покупка първоначалната оценка на един инвестиционен имот включва покупната цена и всички преки разходи, които директно могат да се отнесат към сделката.
Цената на придобиване на вътрешно създаден инвестиционен имот (сграда) включва натрупаните разходи до датата на приключване на строителството.
След първоначалното оценяване МСС 40 предвижда инвестиционните имоти да се оценяват съгласно т.нар “модели” на справедливата стойност и на цената на придобиване.
Стандартът препоръчва използването на модела на “цена на придобиване” само в случаите, когато справедливата стойност на инвестиционния имот не може надеждно да бъде оценена.
Съгласно модела на справедливата стойност всички инвестиционни имоти се оценяват по справедлива стойност. Това, което отличава този модел от оценяването по справедлива стойност според алтернативния подход на МСС 16, е, че всички разлики във връзка установяването на справедливата стойност се отчитат като текущи приходи или разходи. Забранено е създаването на преоценъчни резерви. Втората особеност на този модел е свързана с това, че на инвестиционните имоти не се начислява амортизация, тъй като те се считат за дългосрочна инвестиция
Моделът на цената на придобиване съвпада с препоръчителния подход, предвиден в МСС 16. Според него инвестиционните имоти се оценяват по историческа цена, намалена с натрупаната амортизация и загубите от обезценка.
Когато първоначално справедливата стойност на инвестиционните имоти не може да се оцени надеждно, МСС 40 препоръчва предприятието да използва модела на цената на придобиване. В случаите, когато един имот веднъж вече е оценен по справедлива стойност, предприятието трябва да продължи да го отчита съгласно този модел до неговото отписване, дори когато пазарът на подобни имоти стане ограничен или определянето на пазарната цена не е достатъчно надеждно.

   Необходимо е всички инвестиционни имоти да се оценяват към датата на баланса в съответствие с възприетата счетоводна политика (модели на отчитане).
В стандарта са предвидени специални правила при прехвърляне на инвестиционни имоти в имоти, използвани в дейността и обратно.