По тематика > Счетоводство > Въпроси, отговори и коментари > 2018 г. > Счетоводно отчитане на инвестиционните имоти
БЕЗПЛАТЕН ДОКУМЕНТ

Счетоводно отчитане на инвестиционните имоти

Публикувано на 04.12.2018

Иван СИМОВ - д.е.с.

    Първоначално признаване на инвестиционни имоти
Счетоводното отчитане на придобиването на инвестиционни имоти не се различава от счетоводните операции, отчитащи придобиването на дълготрайни материални активи. Още повече че класифицирането на имотите на инвестиционни и неинвестиционни (т.е. такива, използвани за стопански или административни цели) е от изключителната компетентност на собственика.
Преоценка на инвестиционни имоти след първоначалното им придобиване
I. По модела на справедливата стойност
При този модел всички разлики между балансовата и справедливата стойност се отчитат като текущи приходи или разходи. Формирането на преоценъчен резерв е забранено.
II. По модела цена на придобиване
Този модел е идентичен с препоръчителния подход, използван в МСС 16 Имоти, машини и съоръжения. Това означава, че инвестиционният имот се отчита по неговата първоначална стойност, намалена с натрупаната амортизация (ако е сграда) и евентуалните загуби от обезценка. Този подход, известен още като “метод на историческата цена”, не позволява преоценяване на имота във възходяща посока, а само в низходяща - като обезценка.

   Прехвърляне на инвестиционен имот в имот, използван в дейността
А. Когато преди прехвърлянето имотът е отчитан по модела на справедливата стойност, разликата между справедливата стойност на датата на прехвърлянето и справедливата стойност на инвестиционния имот, по която той се водел до момента на прехвърлянето, трябва да се отрази като текущ приход или разход.
Б. Когато преди прехвърлянето имотът е отчитан по модела на цена на придобиване. В този случай не се отчитат никакви приходи или разходи при прехвърлянето и балансовите стойности на прехвърлените имоти се запазват.

   Прехвърляне на имот от такъв, използван в дейността, в инвестиционен имот
Възможни са следните варианти:
А. До прехвърлянето инвестиционният имот е отчитан по препоръчителния подход на МСС 16, а след прехвърлянето ще се отчита по модела на справедливата стойност.
При този случай всяка разлика между балансовата стойност на актива и неговата справедлива стойност на датата на прехвърлянето трябва да се третира като преоценка.
След прехвърлянето на имота в групата на инвестиционните имоти всякакви по-нататъшни преоценки трябва да се отчитат като текущи приходи или разходи, а формираният преоценъчен резерв (ако има такъв) ще се прехвърли към неразпределената печалба в момента на отписване на актива.
Б. До прехвърлянето инвестиционният имот е отчитан по допустимия алтернативен подход на МСС 16, а след прехвърлянето ще се отчита по модела на справедливата стойност (един доста рядък вариант).
При този вариант всички разлики между справедливата стойност на датата на прехвърлянето и справедливата стойност преди тази дата се отчитат за сметка на намаляване или увеличаване на преоценъчния резерв на имота, а при липса на такъв резерв или в случай че е недостатъчен да покрие преоценката (обезценка или надоценка) се отчитат съответно като разходи за обезценка или други приходи.
В. До прехвърлянето инвестиционният имот е отчитан по препоръчителния подход на МСС 16, а след прехвърлянето ще се отчита по модела цена на придобиване (това е и най-разпространеното третиране в България).
При този вариант не възникват никакви стойностни разлики при трансформацията на имота, като балансовите стойности и натрупаната амортизация се запазват.

   Отписване на инвестиционни имоти
В стандарта са предвидени две хипотези:
- Предприятието се освобождава от инвестиционния имот чрез продажба или чрез встъпване в права на лизингодател при условията на финансов лизинг и
- Инвестиционния имот е трайно изваден от употреба и от него не се очакват никакви бъдещи изгоди

   Някои счетоводни и данъчни аспекти
По отношение на счетоводното отчитане на инвестиционните имоти практиката показва няколко тенденции.
Част от предприятията изобщо не признават във финансовите си отчети инвестиционни имоти, въпреки че имат налице имоти, които отговарят на определението за инвестиционен имот, залегнали в НСС 40.
Друга част от предприятията предпочитат да прилагат модела на “цена на придобиване” пред този на “справедливата стойност” по чисто данъчни съображения, въпреки че справедливата стойност на имотите може надеждно да се определи. Съгласно ЗМДТ за база при определянето на данъка върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци на предприятията се използва по-високата от отчетната стойност или данъчната оценка на съответния имот. Парадоксът е, че в повечето случаи, ако предприятията прилагат модела на справедливата стойност, това ще доведе до плащане на по-висок данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци.
Част от предприятията избягват модела на справедливата стойност и поради това, че при този модел не се начисляват амортизации на сградите. Това при равни други условия води до намаляване на разходите и съответно отчитане на по-високи печалби, корпоративен данък и т.н.