По тематика > Счетоводство > Въпроси, отговори и коментари > 2021 г. > Продажба на ремонтирана сграда
БЕЗПЛАТЕН ДОКУМЕНТ

Продажба на ремонтирана сграда

Публикувано на 03.12.2021

Отговаря Христо ДОСЕВ - регистриран одитор

    Имаме закупена стара сграда на стойност 200 000,00 лв. При покупката не е ползван данъчен кредит. Сградата е стара, за използването й е необходим ремонт.
Имаме сключен договор с две фирми за извършване на ремонтни дейности. Те са приключени и разходите, извършени до момента за ремонт на сградата, са на стойност 100 000,00 лв. Сградата е заведена по счетоводна сметка 203 Сгради, а разходите за ремонт се натрупват аналитично по счетоводна сметка 207 Разходи за придобиване на дълготрайни материални активи. Разходите представляват: Заготвяне и монтаж на метална конструкция; Доставка и полагане на термопанели таван; Доставка и полагане на стенни термопанели; Доставка и полагане на фасадна дограма. До настоящия момент нямаме необходимите документи за приключени ремонтни дейности, сградата не е заведена в местни данъци и такси с нова, завишена отчетна стойност. Нямам необходимите документи, за да увелича стойността на сграда, но имаме клиент, който иска да я закупи. Въпросите ми са:
1. Мога ли да осъществя две сделки: едната продажба на сграда, която е стара и съответно влизам в хипотезата за необлагаема сделка по ЗДДС и втора сделка продажба на разходите за ремонт, тъй като реално те не са приключили и фирмата купувач ще ги продължи, като това си е облагаема сделка по ЗДДС и съответно може да се оформи като услуга (предполагам юридически?). Или всичко да бъде оформено като една сделка на продажба на сграда и ще се направят корекции на ползван данъчен кредит, в нашия случай няма такива и ще трябва да начисля ДДС за цялата сума на ползван данъчен кредит.
2. Вторият ми въпрос е как би изглеждало счетоводното отчитане при правилен втория вариант (начисляване на ДДС корекции за ползван данъчен кредит за ремонтните дейности) и на какво основание ще приключа счетоводна сметка 207 Разходи за придобиване на дълготрайни материални активи, за да имам основание да се възползвам от условията в ЗДДС при продажба на сграда?

   Доколкото можем да стъпим върху разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, следва да заявим, че съгласно чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Доколкото с договора за покупко-продажба, прикрепен с подписа на нотариуса, съответният недвижим имот такъв - какъвто е към момента на сделката (ремонтиран, неремонтиран, с подобрения или без подобрения), става юридически собственост на купувача, като върху него преминават всички вещни права, свързани с този недвижим имот, като правото на собственост, правото на ползване правото на преминаване, както и правото на пристрояване и надстрояване, смятаме, че е налице само една търговскоправна сделка. Тоест собствеността на сградата се прехвърля на купувача, като с нея се прехвърлят и извършените към момента СМР дейности. Според нас фактът, че сградата е в някаква степен ремонтирана и обновена, следва да намери израз в продажната - цена, но като цяло според нас е налице една сделка и една доставка и не смятаме, че подобренията и ремонтите върху недвижимия имот могат да се прехвърлят в друга сделка, различна от тази по прехвърляне правото на собственост върху сградата. Все пак нашият професионален съвет за повече подробности е да се обърнете и към професионалист с юридическо образование.
От гледна точка на ЗДДС можем да кажем, че според чл. 5, ал. 1 от ЗДДС стока за целите на закона са всяка движима и недвижима вещ. От своя страна прехвърлянето на правото на собственост или на друго вещно право върху стоката, както и на всяко друго право на разпореждане със стоката като собственик се счита за доставка на стока по смисъла на чл. 6, ал. 1 от ЗДДС. Тоест за целите на ЗДДС прехвърляне правото на собственост върху сградата представлява доставка на стока. Имайки предвид че обект на доставката е сграда, която не се счита за “Нова сграда” по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, подобна доставка, спазвайки изискванията на чл. 45, ал. 3, се квалифицира като освободена доставка.
Когато при придобиване на стоката е приспаднат данъчен кредит (в случая данъчният кредит е приспаднат по повод ремонта и извършване на СМР дейности), а същата впоследствие е предмет на доставка, за която не е налице право на приспадане на данъчен кредит, както в случая последващата доставка на стоката е освободена, дружеството следва да направи корекция на ползвания данъчен кредит по реда на чл. 79, ал. 2 от ЗДДС, като за изчисленията следва да се ползва формулата, дадена в чл. 79, ал. 3, т. 1, буква “а” от ЗДДС, а именно: ДД = НДДС x 1/20 x БГ, където ДД е дължимият данък; НДДС - начислен ДДС при придобиване или изграждане на имота; БГ - броят на годините от настъпване на обстоятелството (тоест осъществяване на освободената доставка на сграда, която не е нова сграда), включително годината на настъпване на обстоятелството, до изтичане на 20-годишния срок, считано от началото на годината на упражняване правото на данъчен кредит, съответно от началото на годината на фактическото използване, в случай че имотът не е използван повече от една година след годината на упражняване правото на данъчен кредит.
Обръщаме внимание на факта, че предприятието може доброволно (по свое желание) на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС да избере доставката на сградата, която не е нова сграда по смисъла на ЗДДС, да бъде облагаема. В този случай дружеството няма да прави корекция на ползвания данъчен кредит, а дължимото ДДС ще се начисли върху данъчна основа, определена по общия ред на закона, тоест по реда на чл. 26, ал. 2 и ал. 3 от ЗДДС. Съгласно цитираната норма данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон, като същата се увеличава със:
1. всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката;
2. всички субсидии и финансирания, пряко свързани с доставката;
3. съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисиона, опаковане, транспорт, застраховка и други, пряко свързани с доставката;
4. стойността на обикновените или обичайните опаковъчни материали или контейнери, ако не подлежат на връщане или ако получателят не е данъчно задължено лице; ако тези опаковъчни материали или контейнери бъдат върнати от получателя, данъчната основа се намалява със стойността им при връщането.
В допълнение чл. 15 от ППЗДДС указва, че данъчната основа по чл. 26 и 27 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:
1. платени са от името и за сметка на доставчика;
2. поискани са от доставчика.
Начисленият ДДС при корекция на ползвания данъчен кредит по реда на чл. 79 от ЗДДС представлява счетоводен разход, който предприятието следва да отчете за сметка на текущия финансов резултат - печалба или загуба. За целта в своите хронологични счетоводни регистри предприятието следва да състави следното примерно счетоводно записване:
Дт с/ка Други разходи
Аналитична подсметка - корекция на данъчен кредит
Кт с/ка Разчети за ДДС при продажби
От гледна точка на ЗКПО, по аргумент на противното, съгласно разпоредбата на чл. 26, т. 4 от материалния данъчен закон, счетоводно отчетеният разход, отчетен  в резултат на корекция на данъчен кредит по ЗДДС, е данъчно признат при определяне на данъчния финансов резултат и дължимия корпоративен данък.
Имайки предвид, че счетоводният обект на отчитане - сграда (ДМА) в счетоводните регистри се води на две отделни сметки, цена на придобиване по сметка 203 и натрупващи се разходи за ремонт и подобрения по сметка 207, то при осъществяване на търговскоправната сделка - продажба, дружеството ще трябва да отпише балансовите стойности на този счетоводен обект, отчитан по двете счетоводни сметки - 203 и 207. Спазвайки изискванията на точка 11.1 от СС 16 Дълготрайни материални активи, даден ДМА следва да се отпише при неговата продажба. Точка 11.2 от СС 16 допълва, че разликата между нетния приход от продажбата и балансовата стойност се отчита като печалба или загуба. Ето защо за продажбата на сградата, дружеството следва да направи следните счетоводни записвания (игнорираме факта дали доставката е облагаема или освободена за целите на ЗДДС).
За продажбата:
Дт с/ка Клиенти - с продажната стойност
Кт с/ка Други приходи от продажби - с продажната стойност
Аналитична подсметка продажба на ДМА
За отписване на начислената до момента амортизация:
Дт с/ка Амортизация на ДМА - с набраната до момента амортизация
Аналитична подсметка - амортизации на сгради
Кт с/ка Сгради - с набраната до момента амортизация
За отписване на балансовата стойност и отчитане резултата от продажбата:
Дт с/ка Други приходи от продажби - с продажната стойност
Кт с/ка Сгради - с балансовата стойност
Кт с/ка Разходи за придобиване на ДМА - с балансовата стойност
Кт с/ка Текуща печалба (загуба) за периода - с резултата от продажбата.#

   Реклама:
       
  вижте пълния списък...   вижте пълния списък...   вижте пълния списък...