По тематика > Данъци > Въпроси, отговори и коментари > ЗДДФЛ > 2020 г. > Данъчно облагане на доходи на физически лица, регистрирани по ЗДДС, от отдаване под наем на недвижими имоти
БЕЗПЛАТЕН ДОКУМЕНТ

Данъчно облагане на доходи на физически лица, регистрирани по ЗДДС, от отдаване под наем на недвижими имоти

Публикувано на 13.10.2020

Иван МИНЧЕВ - данъчен консултант

    Отдаването под наем на недвижими имоти от физически лица, респективно получаването на редовен доход от това имущество, има значителен дял в стопанския живот на страната. Въпреки че като цяло данъчното облагане на този вид доходи е сравнително безпроблемно, все още възникват затруднения при коректното прилагане на приложимите данъчни разпоредби от наемодателите и наемателите - физически лица или предприятия. В настоящия материал ще се опитаме да внесем допълнителна яснота при данъчното облагане на този вид доходи по ЗДДС и ЗДДФЛ, в хипотезата на наемодатели - физически лица, регистрирани по ЗДДС, със или без регистрация като едноличен търговец (ЕТ).

   По ЗДДС:
Съгласно разпоредбата на параграф 1, ал. 2 от допълнителните разпоредби на Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС) физическите лица са длъжни да се идентифицират за целите на закона с получения при регистрацията си идентификационен номер по ДДС за всички извършвани от тях доставки, представляващи независима икономическа дейност. Това означава, че когато едно физическо лице подлежи на вписване в специалния регистър по реда на ЗДДС, без значение в какво юридическо качество то осъществява независима икономическа дейност - търговец, селскостопански производител, свободна професия, частен съдебен изпълнител, едноличен търговец и прочие, за целите на облагане с данък върху добавената стойност данъчно задължено е физическото лице и именно то е правният субект, който подлежи на регистрация по ЗДДС.
Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС отдаването под наем на недвижими имоти представлява независима икономическа дейност, а според чл. 3, ал. 1 от ЗДДС физическите лица, които отдават под наем имущество, са данъчно задължени лица, независимо дали същите имат регистрирана фирма - едноличен търговец, и в какво качество извършват тази дейност. При условие че се отдава под наем недвижим имот не на физическо лице, а на предприятие доставката е облагаема и за нея се дължи ДДС. Физическото лице, което има регистрация по ЗДДС, със или без регистрация като едноличен търговец е задължено да начислява ДДС, като издава фактура с данъчна основа договорения размер на наема. Фактурата се издава в 5-дневен срок от възникване на данъчното събитие. В тази връзка следва да се има предвид, че според ЗДДС договорите за наем са договори с непрекъснато изпълнение, което означава че всеки период, за който е уговорено плащане, се смята за отделна доставка. Съответно данъчно събитие възниква на датата, на която плащането за конкретен период е станало дължимо. Това означава, че фактура за наем трябва да се издава всеки път, когато стане дължимо плащането за месечен, тримесечен или друг период, определен в договора за наем. Под дата на която всяко плащане по договора за наем става дължимо, следва да се разбира началната дата на възникване на задължение за плащане на наем за конкретен договорен период.

   По ЗДДФЛ:
Лице, придобило доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, дължи авансово данък върху разликата между облагаемия доход по чл. 31 ЗДДФЛ и осигурителните вноски, които лицето е длъжно да прави за своя сметка. Когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. В тези случаи размерът на дължимия авансов данък се определя, като облагаемият доход по чл. 31 се умножи по данъчна ставка 10%. Платецът на дохода подава за удържания данък декларация по чл. 55 ЗДДФЛ в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Данъкът, който предприятията и самоосигуряващите се лица - платци на доходи, са задължени да удържат по чл. 44, ал. 4 ЗДДФЛ се внася в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Не се внася авансов данък по чл. 43, ал. 6 и чл. 44, ал. 3 ЗДДФЛ за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година. Не се удържа и внася авансов данък по чл. 43, ал. 4, чл. 44, ал. 4 и чл. 44а, ал. 1 ЗДДФЛ за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година, освен когато лицето, придобиващо дохода, писмено декларира пред предприятието или самоосигуряващото се лице - платец на дохода, че желае да му бъде удържан данък. В тези хипотези удържания данък се внася от платеца на дохода в срок до 31 януари на следващата година съгласно разпоредбата на чл. 65, ал. 12 и ал. 13 ЗДДФЛ. Следва да се има предвид, че горепосоченото се отнася при изплащане на доходи на физически лица - наемодатели, без регистрирана фирма - едноличен търговец, и без значение дали имат регистрация по ЗДДС. В тази връзка подчертаваме, че казаното дотук е неприложимо за физически лица - наемодатели, регистрирали фирма - едноличен търговец.
Едноличният търговец (ЕТ) е предприятие по смисъла на чл. 2, ал. 1 от Закона за счетоводството (ЗСч) и отчита своите приходи, като спазва разпоредбите на ЗСч и Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). Следва да се има предвид обаче, че при облагането по ЗДДФЛ на доходите от отдаване под наем на недвижим имот от физическо лице, регистрирало фирма на едноличен търговец, може да има няколко практически хипотези.
При условие че собствеността на недвижимия имот е на ЕТ и е придобита с нотариален акт от него, тогава се издава фактура от името на ЕТ. Доходът ще се счита за придобит от предприятието, без значение дали в договора за наем е посочено изрично качеството на лицето като ЕТ. Ще се процедира по същия начин и когато физическото лице е включило в имуществото на едноличния търговец придобит от него недвижим имот и е приложило реда, описан и нормативно регламентиран в чл. 27 ЗДДФЛ. В този случай отново ще се счита, че доходът е придобит от предприятието на ЕТ. В разгледаните две ситуации платецът на дохода от наем - предприятие, няма задължение за удържане и внасяне на авансов данък по ЗДДФЛ.
В хипотезата, когато имотът не е собственост на едноличния търговец и не е включен в предприятието по реда на чл. 27 ЗДДФЛ, физическото лице наемодател има ЕТ и е регистрирано по ЗДДС в това му качество, издадената фактура има значение само за целите на ЗДДС. В този случай предприятието - платец на доход от наем на физическо лице, следва да спази задълженията за удържане и внасяне на авансов данък по реда на чл. 44, чл. 55 и чл. 65 от ЗДДФЛ. Важно е да се посочи, че данъчната основа за изчисляване на дължимия авансов данък върху дохода от наем от предприятието - наемател, ще бъде договорената, нетна цена на наема без ДДС.

   Реклама:
     

в. "Главен счетоводител"

 
  вижте пълния списък...   вижте пълния списък...   вижте пълния списък...